Aste immobiliari: cosa controllare prima di partecipare

aste immobiliari

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L’informatizzazione nel settore della giustizia ha comportato – e sta tutt’ora comportando – lo snellimento e la semplificazione di svariate procedure, tra cui quelle di esecuzione immobiliare.

La creazione di un portale di vendite pubbliche dedicato alle procedure esecutive, dove poter svolgere telematicamente la gara d’asta, ha il pregio di aver dato maggiore trasparenza alle procedure, aver reso più accessibili ed intellegibili gli annunci di vendita quindi, aver moltiplicato le occasioni di acquisto anche per i piccoli investitori che desiderano “strappare l’affare” ed acquistare a prezzo scontato rispetto a quello di mercato.

L’acquisto all’asta non è più materia per pochi esperti, poiché chiunque da un qualsiasi device collegato alla rete può accedere agli annunci di vendita di immobili all’asta, raccogliere informazioni sulle vendite di interesse e presentare autonomamente un offerta d’acquisto.

All’aspirante acquirente sarà sufficiente registrarsi al portale dedicato ed eseguire il log in con le credenziali di accesso ed eseguita questa prima formalità, accreditarsi per partecipare all’asta seguendo le istruzioni contenute nel portale e nei documenti ufficiali di vendita.

Anche a fronte di tanta semplicità è vivamente consigliabile farsi assistere da professionisti e tecnici del settore
nell’ analisi e lo studio dei documenti di vendita reperibili sul portale.

Tanto per evitare di incorrere in “trappole” sconosciute al neofita che non conosce norme e procedure o soltanto per sopperire a lacune documentali ed approfondire aspetti incerti o poco chiari. Ecco riassunti i principali controlli da fare prima di partecipare ad un’asta immobiliare:

#1 Regolarità urbanistica

Un primo aspetto da esaminare è quello relativo alla regolarità edilizia del bene anche in vista di una futura ristrutturazione dello stesso. Di norma è il consulente nominato dal Giudice dell’Esecuzione ad indicare nella propria perizia la presenza o meno di abusi edilizi sull’immobile in vendita, a precisarne la sanabilità ed a quantificarne i costi per una sanatoria successiva. Ma potrebbe per assurdo accadere che il consulente non abbia indicato taluni abusi o li abbia classificati come sanabili quando in realtà non lo sono. E’ sempre bene tenersi al riparo dal rischio dall’acquisto di un immobile che presenta pesanti abusi non sanabili e premurasi di avere sempre accesso all’immobile  con un proprio tecnico di fiducia prima della vendita senza mai comprare “ad occhi chiusi”.

#2 Reale occupazione dell’immobile

Un secondo aspetto da approfondire è quello relativo alla presenza o meno di occupanti nell’immobile. Anche qui saranno la perizia redatta dal consulente nominato da tribunale e la certificazione notarile ad indicarci lo stato di occupazione dell’immobile nonché il titolo di occupazione. L’immobile potrebbe essere occupato da debitore, dal coniuge del debitore sulla base di un provvedimento di assegnazione della casa coniugale oppure da un conduttore in forza di regolare contratto di locazione opponibile alla procedura. In questi casi non sarà facile ottenere la immediata disponibilità dell’immobile una volta aggiudicatocelo all’asta. Con l’ausilio di un professionista sarà possibile quantificare di massima e stimare il tempo necessario per ottenerne la piena disponibilità.

#3 Valutazione economica dell’immobile

Un altro aspetto da approfondire è quello relativo alla valutazione dell’immobile. Generalmente il prezzo di vendita dell’immobile viene stimato dal consulente nominato dal Giudice in un tempo che precede la futura attività di vendita. Ma tra la stima e la vendita dell’immobile possono trascorrere anche anni e quindi, il valore dell’immobile da perizia potrebbe non corrispondere più al valore all’attualità (Per esempio: perizia eseguita nel 2010 vendita aperta nel 2019).

#4 Situazione debitoria dell’immobile

Ancora, un altro aspetto da non sottovalutare se si tratta di un immobile in condominio è quello relativo alla situazione debitoria proprio con il condominio, sia per contributi ordinari che per spese di natura straordinaria per interventi di manutenzione sullo stabile. Questo perché l’effetto c.d. purgativo del decreto di trasferimento si limita alla cancellazione di pignoramenti, ipoteche e privilegi speciali e non cancella i debiti dell’esecutato (precedente proprietario) verso il Condominio. L’acquirente subentra nella medesima posizione dell’esecutato (precedente proprietario), senza sostituirlo ma affiancandolo per vincolo di solidarietà, e l’amministratore può richiedere anche a lui (all’aggiudicatario) così come a qualsiasi acquirente, il pagamento di tutte le spese ordinarie arretrate per l’anno in corso e quello precedente al trasferimento nonché i contributi per spese straordinarie di manutenzione dello stabile, la cui esecuzione sia stata deliberata nel richiamato biennio.

Quanto sin qui sommariamente esposto è solo un limitato saggio su alcuni degli aspetti che è necessario approfondire prima di aver formulato l’offerta di acquisto alla’asta, ma se ne possono presentare tanti e molti altri.

È bene approfondire ogni aspetto prima di formulare un offerta di acquisto perché di regola le vendite all’asta sono eseguite nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l’immobile, a corpo e non prevedono il rilascio delle garanzie di legge a cui si è tenuti nelle vendite ordinarie.

 

ARTICOLO SCRITTO DA Avv. Francesco Piergianni – Studio Legale Piergianni Floridia