Due-diligence immobiliare: cosa è e quando eseguirla?due diligence immobiliare

A meno che Voi non lo facciate di professione, acquistare un immobile per andarci a vivere non è affare da tutti i giorni ed ogni passo può nascondere insidie, imprevisti e rischi sconosciuti.

“Un affare immobiliare, che appare a prima vista vantaggioso, potrebbe non rivelarsi tale solo successivamente al rogito definitivo, risultando addirittura sconveniente per il compratore.”

L’immobile potrebbe presentare irregolarità dal punto di vista urbanistico catastale, sopportare pesi, essere già occupato, avere pendenze economiche o essere sottoposto a vincoli che, se conosciuti prima, avrebbero condotto l’acquirente a non concludere l’affare, concluderlo a condizioni differenti oppure a
chiudere un buon affare facendo leva nella trattativa proprio su tali informazioni, anche solo spuntando un prezzo di acquisto a netto ribasso.

Quindi, a meno di essere esperti del settore, prima di acquistare un immobile rectius prima di formulare o sottoscrivere una proposta di acquisto è vivamente consigliabile (a parere di chi scrive necessario) intraprendere una vera e propria attività di indagine ed approfondimento relativa all’immobile oggetto dell’affare per raccogliere quante più informazioni possibili, quantomeno sotto l’aspetto tecnico, urbanistico, progettuale e legale.

Si tratta di una scrupolosa indagine che:

  1. inizia con un’attenta lettura ed analisi della documentazione,
  2. prosegue con un sopralluogo tecnico sull’immobile
  3. si conclude con un matching informativo.

Nel caso in cui il matching delle informazioni evidenziasse delle incongruenze e/o mancanze tra la documentazione scritta e le risultanze del sopralluogo tecnico, si renderebbe necessario un approfondimento sul punto mediante il reperimento di ulteriori e più dettagliate informazioni in merito (ad esempio la “classica” non rispondenza tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’immobile).

Questa attività di indagine multidisciplinare spesso rappresentata con l’espressione “DUE DILIGENCE IMMOBIALIRE”, deve precedere la fase di acquisto dell’immobile, rectius la formulazione o sottoscrizione di una proposta di acquisto, ed è compiuta da professionisti terzi, allo scopo di tutelare il compratore che agendo in questa maniera potrà:

  • ottimizzare l’investimento,
  • verificare che l’acquisto non nasconda sgradite sorprese
  • difendersi da eventuali comportamenti poco chiari del venditore, andando a scoprire eventuali profili di irregolarità da questo scientemente omessi.

L’attività di indagine prima e di approfondimento poi, è generalmente finalizzata all’accertamento sulla provenienza dell’immobile al venditore, la verifica della corrispondenza tra visura e planimetria catastale e l’effettivo stato dei luoghi, la verifica della regolarità catastale e dei confini, l’accertamento della sussistenza di servitù e/o vincoli, l’accertamento sullo stato di occupazione dell’immobile e sull’eventuale titolo di occupazione (ad esempio locazione, usufrutto, comodato, ecc) l’accertamento dell’insistenza di iscrizioni ipotecarie o trascrizioni pregiudizievoli, la verifica dell’esistenza di eventuali abusi edilizi.

Si prosegue poi con la valutazione di tutti gli impianti e del certificato di agibilità, l’individuazione, preventivazione e quantificazione di eventuali lavori di ristrutturazione necessari e l’accertamento della posizione condominiale dell’immobile (debiti del condomino venditore verso il condominio, debiti del condominio o di altri condomini verso terzi fornitori del condominio, procedimenti giudiziari ancora in essere e non definiti, lavori di straordinaria manutenzione in programma o già deliberati, ecc.).

L’attività di indagine può continuare ed aprirsi a molteplici aspetti e nulla impedisce all’acquirente di fare eseguire un indagine a può ampio raggio che accerti aspetti più specifici (ad esempio la presenza nell’immobile di materiali pericolosi o di fonti inquinanti).

In conclusione, la DUE DILIGENCE IMMOBILIARE pone l’acquirente nella condizione di:

  • valutare in maniera consapevole e responsabile l’affare immobiliare,
  • attribuire il giusto valore all’immobile in vendita,
  • formulare una ragionata proposta di acquisto
  • rendere spedita la trattativa anche per l’eventuale intervento dell’istituto mutuante l’affare.

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ARTICOLO SCRITTO DA Avv. Francesco Piergianni – Studio Legale Piergianni Floridia