Rinegoziare il canone di un contratto di locazione nel 2020

rinegoziare contratto affitto

In questo periodo di difficoltà economica provocato dalla pandemia in atto ritorna attuale la necessità e la possibilità di conservare il contratto di locazione, a condizioni differenti, magari modificando esclusivamente e temporaneamente l’importo del canone di locazione anziché procedere a risoluzione.

Premessa la necessità del previo e consensuale accordo con il locatore sul punto (non esiste alcuna norma di legge che obblighi alla riduzione del canone), i riferimenti del caso sono la pronuncia della Corte di Cassazione del 2003 (sentenza n. 5576 del 09.04.2003), la risoluzione dell’Agenzia Entrate 60/ E/2010 e l’art.19 del D.L. 133/2014, sotto l’aspetto giuridico la richiamata pronuncia della Corte di Cassazione precisa che

“…le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione”

quindi la modifica del solo canone di locazione non comporta la redazione di un nuovo contratto.

Sotto altro aspetto da una parte l’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di precisare che, un accordo di riduzione del canone, non concretizza una ipotesi di cessione, di risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né determina una ulteriore liquidazione dell’imposta; dall’altra l’art. 19 del D.L. 133/2014 ha espressamente previsto che:

“La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”.

Quindi, al nostro fine, una volta raggiunto consensualmente l’accordo, può essere sufficiente redigere un accordo di modifica contrattuale tra locatore e conduttore, un accordo che faccia espresso riferimento al contratto originario in essere ed ai suoi estremi di registrazione, che riporti puntualmente l’importo dell’originario canone annuale e l’importo della riduzione, quindi il numero delle mensilità per i quali il conduttore pagherà l’importo ridotto pattuito.

Non è richiesta la registrazione dell’accordo, ma conviene procedere alla registrazione dello stesso ai fini probatori tra le parti e nei confronti dei terzi (amministrazione finanziaria).

ARTICOLO SCRITTO DA Avv. Francesco Piergianni – Studio Legale Piergianni Floridia