COMPRARE CASA| Le 5 mosse da fare prima di acquistarla  

Quando si compra casa è necessario coinvolgere diversi professionisti per riuscire ad eseguire una verifica completa dell’immobile ed essere pienamente coscienti dei rischi e vantaggi a cui si sta andando incontro. Ultimamente ci capita spesso come professionisti di dover risolvere questioni tecniche insidiose che potevano tranquillamente essere affrontate prima dell’acquisto.

Ti sveliamo ora il nostro metodo per finalizzare l’acquisto di un immobile in 5 semplici mosse:

#1 – Leggere attentamente l’atto di provenienza

L’attuale proprietario dell’immobile o venditore è sicuramente entrato in possesso di quel bene attraverso un atto. Quest’ultimo può chiamarsi in diversi modi e contenere informazioni differenti in base al motivo per il quale è avvenuto il passaggio di proprietà. Vediamo quali sono:

  • ROGITO
    l’attuale venditore ha comprato casa da un’altra persona ed è quindi sicuramente in possesso di un
    atto notarile regolarmente registrato e contenente tutte le informazioni relative all’immobile e all’attuale proprietario. Leggendo il rogito puoi avere già molte informazioni sulla casa e sul venditore. 
  • SUCCESSIONE
    l’attuale venditore è entrato in possesso dell’immobile a seguito del decesso di un parente ed è proprietario in proporzione alla quota spettante di eredità. In questo caso l’attuale proprietario dovrà fornirti la
    dichiarazione di successione che attesti soprattutto l’effettivo possesso del bene al 100%.
  • DONAZIONE
    l’attuale venditore è entrato in possesso dell’immobile a seguito di una donazione quindi avrà sicuramente a disposizione l’
    atto di donazione redatto da un notaio e regolarmente registrato. Leggendo attentamente questo documento puoi già capire se c’erano particolari clausole legate alla donazione e verificare che siano state tutte soddisfatte. 

#2  Richiedere una due diligence immobiliare

Una volta identificato il reale proprietario è molto importante ricostruire la storia urbanistica dell’immobile dalla concessione (il momento in cui il comune di appartenenza ha approvato la costruzione di quell’immobile), fino allo stato attuale e non solo.

Questo perché l’immobile può presentare delle irregolarità urbanistiche che devono essere sanate prima dell’acquisto e non si può risolvere sempre tutto con una CILA IN SANATORIA (e questo avviene anche se la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto).Non ci stancheremo mai di ripetere che la planimetria catastale non è un documento che attesta la regolarità urbanistica, o meglio è sicuramente un documento necessario, deve certamente corrispondere allo stato di fatto ma non è probatorio e quindi non tutela l’acquirente dal punto di vista legale!

Questo tipo di analisi si elabora raramente in fase preliminare ma in realtà se effettuata prima del compromesso permette di sapere in anticipo:
se stai acquistando un immobile libero da vizi occulti
– su cosa eventualmente fare leva in fase di trattativa perché saprai quali sono le reali mancanze dell’immobile sia dal punto di vista tecnico che legale
–  l’assenza di eventuali ipoteche o vincoli sull’immobile di tipo finanziario

#3 – Leggere insieme a un tecnico l’APE

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è spesso un documento a cui non si presta più di tanto attenzione perchè troppo tecnico e poco intuitivo per chi non è del settore. In realtà è un documento prezioso che ci permette di capire quanto consuma quell’immobile e su cosa sarebbe meglio investire per migliorarlo dal punto di vista energetico. 

ESEMPIO
Una casa in classe F/G molto probabilmente presenta quasi se non tutte le seguenti caratteristiche:

  • un riscaldamento condominiale/autonomo a GAS di vecchia generazione. Questo comporta alte spese condominiali o di gas se autonomo.  
  • Infissi da rifare 
  • Assenza di cappotto o sistemi di schermatura solare sulle pareti esterne
  • Assenza di isolamento nel sottotetto o tetto se l’immobile è all’ultimo piano
  • Assenza di vespaio o isolamento se l’immobile è al piano terra 

Sapere da un tecnico quali sono gli interventi necessari e i relativi costi PRIMA del rogito può permetterti di avere una valutazione a 360° del tuo investimento. 

#4 – Verificare l’esistenza di certificati impianti e abitabilità

Qui si apre un capitolo lungo e complesso perchè, più della certificazione dell’impianto e dell’abitabilità in sè, che nella maggior parte dei casi se si tratta di immobili ristrutturati negli ultimi vent’anni non precludono l’acquisto dell’immobile, è determinante sapere QUANDO sono stati realizzati quei determinati impianti. 

Conoscere la data di realizzazione degli impianti idrico/elettrico/condizionamento ti permetterà di sapere PRIMA quali lavori sarà necessario eseguire DOPO l’acquisto per vivere nella tua nuova casa in totale sicurezza. Ti faccio qualche esempio:

  • un impianto elettrico realizzato tra gli anni 90 e il 2008 molto probabilmente è stato già realizzato con i giusti accorgimenti (messa a terra, salvavita nel quadro,…) ma potrebbe presentare un quadro elettrico poco sezionato e soprattutto assenza di spazio per implementare con nuovi punti elettrici l’impianto esistente. 
  • un impianto termo-idraulico realizzato dopo gli anni 90 molto probabilmente è già stato posato in opera con materiali a norma e che tutt’ora vengono utilizzati ma le tubazioni non avranno delle determinate caratteristiche orientate al risparmio energetico

Tralasciando gli aspetti tecnici di ogni impianto che è necessario verificare e analizzare con un ingegnere, la certificazione degli impianti, se redatta nel modo giusto, è utilissima anche perchè contiene come allegato obbligatorio il disegno dello schema elettrico/idrico realizzatoQuesto documento agevolerà molto i professionisti nella progettazione degli impianti e ti permetterà di sapere in anticipo quali lavori sarà necessario eseguire e quali no. 

Il certificato di abitabilità, a differenza di quello relativo agli impianti, è rilasciato dal Comune a seguito di una richiesta scritta presentata da un tecnico abilitato. Questo certificato attesta che l’immobile rispetta le normative in termini di igiene e salubrità.

#5 – Leggere insieme a un legale tutti gli atti

Se non hai mai acquistato casa non puoi sapere quanta burocrazia e soprattutto quante pagine e pagine di documenti bisogna leggere per essere certi al 100% dell’acquisto. Gli atti notarili inoltre sono scritti da professionisti che devono utilizzare un determinato linguaggio per descrivere determinate decisioni e per questo non sono sempre comprensibili da tutti.  

Farsi “tradurre” un compromesso o un atto di compravendita da un legale prima del rogito ti permetterà di sapere in anticipo:

  • La presenza nel compromesso di eventuali clausole a tuo sfavore di cui non eri a conoscenza
  • La presenza nell’atto di dichiarazioni create ad hoc per sollevare il notaio o l’attuale proprietario dopo il rogito da eventuali problemi legati all’immobile
  • se sono state citate correttamente tutte le pertinenze dell’immobile (giardino, sottotetto, cantina,…) 
  • Se è stata descritta in maniera esaustiva la storia urbanistica dell’immobile.

Con queste 5 mosse e il supporto dei nostri professionisti potrai acquistare casa in totale sicurezza.

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ARTICOLO SCRITTO DA Arch. Alessia Mastroserio